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La SCI à l'IS

Concernant le régime de la SCI : ses avantages et ses inconvénients en tant que nu propriétaire :

La SCI est l’un des outils les plus efficients pour faire de la gestion de patrimoine ou/ et de l’optimisation fiscale.

 Pour autant certaines obligations juridiques et fiscales sont à considérer afin d’avoir une vision globale du régime de cette société translucide.

  •   Concernant les règles de constitution :

La SCI est une société comprenant un objet civil, constituée d’un minimum de 2 associés dont la responsabilité sera indéfinie. Les statuts sont obligatoirement rédigés,  la loi laissant aux parties la charge d’en définir le contenu. Il reviendra à son assemblée générale le soin de nommer le gérant de la société

. Il pourra y avoir au sein de cette SCI des apports en nature ou en numéraire. Si le capital social n’exige pas de minimum, il faut pour autant prendre en considération, que l’immeuble détenu par la société va engager des frais de gestion que le capital social pourra régler et en cas de cession de parts, la fiscalité prendra en compte la valeur d’entrée des parts. La cession de parts est réalisée sous réserve d’agrément voté à l’unanimité par l’assemblée.

  •   Concernant les obligations juridiques à charge de la SCI :

La nomination du gérant doit faire l’objet d’un article dans les statuts. La prise de décision importante devra recevoir une validation de l’assemblée. L’approbation des comptes devra s’effectuer annuellement en présence de l’ensemble des associés.

  •   Concernant les obligations comptables :

Tenir une comptabilité n’est en principe pas obligatoire sauf pour les SCI à l’IS, quelque soit les chiffres réalisés. Le manquement à cette obligation entraînerait la faillite personnelle du gérant ou la banqueroute. De plus dans le cadre d’une SCI à l’IS, le fichier des écritures comptables (FEC) devient obligatoire et devra être transmit au service compétent en cas de contrôle.

  •   Concernant l’option à l’IS :

Lorsqu’il est décidé de soumettre la SCI à l’IS, cette décision est définitive et irrévocable. La SCI est soumise de droit à l’IS lorsqu’elle se livre à une activité commerciale (art 206,2° du CGI).

Dans le cadre de la location nue, il est possible d’opter pour l’IS lorsqu’elle coûte moins cher que l’imposition à l’IR. Concernant la location meublée, cette possibilité a été déduite de la jurisprudence, selon laquelle lorsqu’une SCI réalise de la location meublée, le régime applicable sera celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut prendre en compte que lorsque la SCI est soumise à l’IS, cette faculté devient une obligation.

En cas de cession, le régime applicable sera celui des plus-values professionnelles, elle sera en conséquence imposée en vertu du droit commun. La SCI opaque sera imposée à 15% pour la fraction du bénéfice ne dépassant pas 38 120 euros si le chiffre d’affaires de la société est inférieur à 7 630 000 euros.

  •   Concernant les avantages du choix de l’option à l’IS :

Le capital de l’emprunt sera remboursé par des revenus fiscalisés à hauteur de 15% puis de 33%.

L’option permet aux associés de défiscaliser immédiatement, toutefois ils seront fortement imposés en cas de vente de l’immeuble et de cession de parts.

Les sociétés civiles ne dépassant pas un certain chiffre d’affaires sont exonérées de l’Imposition Forfaitaire Annuelles (IFA), il s’agit de vérifier les seuils présents à l’article 223 septies du CGI afin de déduire l’application de cet impôt à la SCI considérée.

  •   Concernant les autres impôts et taxes auxquels votre SCI pourra être confrontée :

La SCI pourra être soumise à la TVA lorsqu’elle aura pour activité de mettre en location des biens meublés ainsi que lorsqu’elle fera de la location nue à visée professionnelle, elle sera soumise sur option et non de droit.

Transmission dans le cadre d’un décès, transmission dans le cadre d’une succession, cession de parts

Démarchage : vente de parts de SCI : le régime juridique.

Les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier sont exclus de l’ISF.

  •   La transmission de la SCI à l’IS

La SCI se révèle être la forme de société la plus adéquate afin de transmettre son patrimoine. Il s’agit de se reporter à l’article 1849 du Code civil « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social ». Par déduction, il est établi que la SCI qui voudra transmettre son patrimoine devra l’avoir prévu au sein de son objet social et devra avoir été accepté par le seul gérant. Les clauses sur lesquelles l’attention des parties devra être particulièrement attirée sont la rédaction de l’objet social et les pouvoirs attribués aux représentants. Cette dernière clause est particulièrement importante car seul le représentant est susceptible d’engager la responsabilité illimitée. Cependant les limitations statutaires ne seront pas opposables aux tiers. L’objet social est la seule vraie limite de pouvoir à l’égard des tiers car les actes concluent en dehors de l’objet social sont considérés comme inefficace.

  •   Concernant les dividendes :

Ils seront soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus mobiliers. En conséquence, les associés subissent une double imposition, l’une pour la société et l’autre lors de la distribution de dividendes. Mais si la SCI affecte le résultat aux réserves, aucun impôt ne sera personnellement dû aux associés.

Concernant les conséquences fiscales de la transmission :

  •   Concernant les cessions de part :

Les SCI sont soumises à deux impôts différents : le droit d’enregistrement et l’impôt sur la plus-value :

Si l’associé est une personne physique : régime des plus values sur valeurs mobilières

Si l’associés est une personne morale : régime des plus values professionnelles

Le droit d’enregistrement sera d’environ 5% du montant du prix de la cession de parts.

Dans le cadre d’une cession de parts à titre gratuit, possible exonération :

L'article 43 de la loi n° 2007-1824 du 25 décembre 2007 de finances rectificative pour 2007 et l'article 44 de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 aménagent les reports d'imposition prévus à l'article 151 du CGI. « Désormais, en cas de transmission à titre gratuit à une personne physique des parts ou actions, la plus-value en report peut être définitivement exonérée si les conditions suivantes sont respectées de manière continue durant les cinq années suivant la transmission à titre gratuit :

- le ou les bénéficiaires de la transmission exercent, dans certaines conditions, leur activité professionnelle dans la société dont les parts ou actions ont été transmises ;

- la société dont les parts ou actions ont été transmises poursuit son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

L'exonération s'applique à la plus-value en report sur les parts ou actions détenues par le ou les bénéficiaires de la transmission au terme de la période de cinq ans »

SOURCE : BOI-BIC-PVMV-40-30-10-20-20120912

Concernant la cession d’entreprise :

En cas de cession ou de cessation d'une entreprise passible de l'impôt sur les sociétés, l'impôt est immédiatement établi à raison des bénéfices (y compris les plus-values) réalisés et non encore taxés (CGI, art. 221, 1 et CGI, art. 201, 1 et 3).

Source : BOI-IS-CESS-10-20150204

Concernant la transmission entre vifs :

Dans une logique de gestion du patrimoine, ce qui est conseillé au client dans le cadre d’une transmission entre vifs est la cession de la nue-propriété à ses descendants par exemple et le client gardera l’usufruit. Ainsi les bénéficiaires de la donation ne verront pas à leur charge les droits successoraux classiques lors d’héritages. L’intérêt d’envisager la transmission en amont du décès se trouve dans l’abattement fiscal de 100 000 euros qu’il y aura. L’impôt sur les droits de mutation s’effectuera que sur la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50). Il est préférable que ces donations soient prévues en amont dans les statuts.

En cas de donation par un auteur âgé de moins de 70 ans, des avantages s’ajoutent. Le biais des donations partage au sein de la SCI permettra d’anticiper la réalisation de l’héritage avec peu de frais. L’usufruit pourra être transformé en rente viagère.

TRANSACTIONS, bati-loc.com

Vente pour le compte d'un acteur privé à  RAMBOUILLET(78)

Local d'activité mixte 200 m².

LOCATIONS, bati-loc.com

Location pour un investisseur privé YVETOT (76)

Local showroom de 210 m² dont 50 m² openspace à l'étage.

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News BATI-LOC.COM

  • BIENVENUE A LA SOCIETE ARKETYPE

    BATILOC souhaite la bienvenue à la société ARKETYPE qui s'installe sur notre Parc en gestion sur la commune de VAUCHELLES LES QUESNOY (80).

    Retrouvez toutes ses dernières infos sur son site internet :

    http://www.arketype-laser.fr/

     

  • RETROUVEZ NOTRE CATALOGUE BATILOC.IMMO POUR LE 1ER TRIMESTRE 2018

    Consultez nos conditions tarifaires ici.

  • BATILOC offre d'emploi

    BATILOC  ROUEN RECRUTE

    BATILOC  société de gestion et transaction en immobilier d'entreprise et commerciale, recherche pour l'agence de Rouen

    Un(e) négociateur immobilier d’entreprise.

    Poste à pourvoir sur Mars 2018, agglomération de ROUEN.

    Merci de nous contacter au 02 76 515 512 et envoyer votre CV à  contact@bati-loc.com

                                                                                                                                                sdf

  • ABBEVILLE / VAUCHELLES LES QUESNOY - LOCATION D'UN LOCAL D'ACTIVITE DE 200 M²

    L'agence Immobilière BATILOC a loué dans la Business-Ville de VAUCHELLES LES QUESNOY à proximité d'ABBEVILLE (80), à la société FE HABITAT, un local d'activité d'une superficie de 200m² .

    FE HABITAT, entreprise de bâtiment tout corps d'état, vous propose désormais ses services au cœur de la BUSINESS d'ABBEVILLE.

     

  • commercialisation d'un plateau de bureau à Tours (37) avec Batiloc.immo

    Vente d'un plateau open space de 90 m² de bureau sur Septembre au profit d' un investisseur privé et  au premier étage d'un parc d'activité sur La Ville aux Dames (37).

    Ce parc d'activité  a été confié pour la gestion et la transaction à BATILOC.IMMO.

     

     

  • 250 m² de bureaux commercialisés sur BOIS-GUILLAUME

    Un plateau de 250m² de bureaux a été commercialisé par BATILOC au sein du pôle Business de l'espace leader de BOIS-GUILLAUME (Seine-maritime) à une société d'intermédiation d'entreprises.

    La livraison est prévue pour juillet 2018. Ce pôle business, situé en face de la zone tertiaire de la Bretèque à BOIS-GUILLAUME, (76)  est composé de 4 lots décomposés en 3 plateaux de bureaux et un vaste plateau  de 600m² à destination de brasserie, incluant près de 130 m² de terrasses.

     

     

  • RAMBOUILLET / GAZERAN - VENTE D'UN SHOWROOM 200M² - POUR UN SPECIALISTE HARLEY DAVIDSON - CYCLE AND BIKE

    L'agence Immobilière BATI-LOC a loué dans la Business-Ville de GAZERAN à proximité de RAMBOUILLET (78), à la société CYCLE AND BIKE, un local Showroom d'une superficie de 200m² pour l'entretien ainsi que la customisation de votre moto de A à Z. 

    Le magasin vous propose la vente de pièces détachées Harley Davidson et aftermarket. 

    Venez découvrir l'atelier de Louis, le spécialiste des moteurs culbutés. Cycle et Bike vous propose également des motos d'occasion.

  • Gestion exclusive d'un nouveau parc d'activité de 37 lots à TOURS (37)

    BATILOC vient d'être mandaté pour géré l'ensemble d'un parc d'activité BUSINESS-VILLE sur TOURS LA VILLE AUX DAMES. Un parc d'activité mixte de locaux commerciaux, locaux d'activité/ entreposage mixte et bureaux sur près de 13 000m².
     

     

    A proximité de l'hyper marché LECLERC, des ensignes BRICOMARCHE, et proche de DECATHLON...au coeur de la zone commerciale de FOUGEROLLE, ce parc dernière génération offre un superbe outil de travail à ses locataires. Surfaces à partir de 70 m² à 210 m².

  • Commercialisation immeuble de bureaux neuf BOIS GUILLAUME (76)

    BATILOC vient d'être sélectionné et mandaté par la société de promotion SCCV CAP BLANC NEZ, filliale du groupe BATIPRO, acteur national en immobilier

    d'entreprise, pour commercialiser son dernier retail / bureaux de 1200m²  au coeur de la zone tertiaire de BOIS-GUILLAUME / ROUEN (76).

     

     

    Prestation de haute qualité, visibilité exceptionnelle, plus de 70 places de parkings privatives, au coeur de plus de 360 entreprises...

    Idéal pour une implantation de professions de services ou libérales, experts comptables, cabinet d'avocats; pôle santé...accéssibilité handicapés.

    Pour plus d'informations, contacter le pôle transaction BATILOC.

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